中国房价的来龙去脉（一）

前方高能警告：这可能是一篇很长的文章。

因为，关于中国房价，真是一个浩如烟海的问题。如果今天写不完，我可能会把它变成一个连载。

去年北京房价疯涨的时候，曾经跟几个老朋友探讨中国的房价问题，大家各执一词，看涨派言之凿凿，看跌派引经据典，不一而终。从那之后我一直试图在闲暇的时候思考中国房价问题的来龙去脉，越研究越觉得浩如烟海，博大精深，但是伟大舵手曾经曰过：世界上怕就怕认真二字，时至今日，不敢说得到了这个问题的真知灼见，但是愿意在这里跟理性的读者们一起探讨一下。

中国房价 – 萌芽1984

1997是个很特殊的日子，对国家如此，对我个人也如此。

1997年2月19日，邓伟人驾鹤西去，第二天我在自己喜欢的女同学家里，听到她指着电视里面的治丧委员会名单对她父亲说：爸爸，有我XX伯伯呢，爸爸，还有我大伯呢。那一刻，我着实是有点目瞪口呆，原来我跟国家领袖只隔了这么点人际距离，然后从此也断绝了那颗不安分的蛤蟆心。

当然上面说的跟主题没啥关系，有关系的其实是这个– 签署于1984年的《中英关于香港问题的联合声明》的附件三。

这个附件三的第四条是这样规定的：从《中英联合声明》生效之日起至1997年6月30日止，根据本附件第三款所批出的新的土地，每年限于50公顷，不包括批给香港房屋委员会建造出租的公共房屋所用的土地。

在中英两国关于香港命运的这样一份极高规格文件中，竟然细致到规定每年新批出的土地面积不能超过50公顷，是不是很令人匪夷所思？

在香港被英国托管的那段岁月里，英国政府把香港的土地批租权交给香港政府，香港政府把75年的土地使用权卖给房地产商去盖楼销售，卖地所得补充财政收入，用于政府的日常运营和基建工作。

你没有看错，我说的真的是香港的土地制度。

1990年，基于霍英东的提议，我国政府形成了延续至今的住宅土地使用制度，我们的土地政策，其实是香港的舶来品。大陆的中国特色社会主义与香港的中国特色资本主义，通过一个相同的土地政策而水乳交融，令人感慨万千。

中国房价 –  缘起1994

上个世纪80年代末90年代初，中国的中央财政陷入了严重危机，中央财政收入占整个财政收入的比重迅速下降，中央政府面临前所未有的“弱中央”的状态。甚至多次出现中央向地方政府借钱不还的案例，1994年，在朱镕基总理的强力推动下，正式将议而不决多年的分税制改革进行贯彻实施，在研究中国房价这个问题上，分税制改革可以说是一个史诗级的时刻。因为从这一刻起，地方政府的税收绝大多数被收缴中央了，地方政府没钱了。

来吧，萌芽于1984的那颗种子，请承担起你的历史使命。

分税制刚刚实施的时候，土地房产税只占财政收入的极小部分，所以中央政府把这块作为小税种划给了地方财政。作为中央对分税制改革中遭受损失的地方政府的一个安慰糖果（纯属个人猜测），1994年7月国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,开启了城镇住房制度正式改革之路。该文件提出要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化;把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式;建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;1998年7月3日国务院又发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，该文件宣布全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配,全面实行住房分配货币化,同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。（请注意这句话，我们后面会提到）

《二号首长》这本书中，主人公唐小舟曾经说过一句话：中国社会多数的精英都在公务员队伍里。这句话从全国土地出让金的超常规发展中得到完美印证。以分税制改革为契机，以国务院的配套文件为利器，在有据可查的历史数据中，我们看到1998年全国的土地出让金总额只有507.7亿，而到2014年的最高峰时期，全国的土地出让金总额高达4.26万亿，较1998年增加了80倍。

从地方财政的角度来说，这是一个巨大的成就，这些年来我国基础设施改善巨大，我们到欧美发达国家，经常感叹其地铁、机场、公路等基础设施的陈旧落后。应该说，没有土地财政的支撑，我们是享受不到各地现代化的基础设施所带来的诸多便利的。

但是后来事情发生了一些其它的变化，并且逐步开始失控。

时间因素，待会儿还要去跑步，今天看来是写不完了，那就先这样吧，大概列一下后面的提纲如下

====================================================================

中国房价 – “危”“机”2003

中国房价 – 海啸2008

中国房价 – 妖媚M2

中国房价 – 调控的秘密

中国房价 – 冰封2017

中国房价 – 终结者

中国房价 – 北京学区房

======================================================================